從“秒光”到“暫停網簽過戶”，再到終止銷售，上海一“老破小”住宅小區(qū)兩個月間頻頻登上熱搜?？們r值近5億元、近百套曾遭“萬人搶”的小區(qū)為何不能網簽過戶？為何不賣了？

 

　　在搶房大戰(zhàn)中“脫穎而出”的購房者們，在等待和未知中，轉瞬由“幸運兒”變成“踩雷者”，這對監(jiān)管部門和購房者有何啟示？

 

 

　　14日晚間，上海世茂房地產有限公司發(fā)布公告稱，該公司所持有的浦東新區(qū)浦城路580弄小區(qū)110套房屋，于2021年10月開始銷售，隨即網上出現(xiàn)各種傳言，并影響到后續(xù)流程。經世茂多方溝通并慎重決策，不得不停止上述房源銷售，并將啟動善后程序，為客戶辦理解除房屋買賣合同并依據合同約定進行處理。

 

　　公告中提及的“浦城小區(qū)”自10月宣布入市以來，一直處于輿論的風口浪尖。先是被傳言“上海神秘房東一次性拋售93套房”，伴隨著房地產稅出臺的消息一度沖上微博熱搜第一名。后經證實，該批房源屬于世茂旗下一公司。2014年，由于世茂想對該小區(qū)周邊進行整體開發(fā)，因此收購了第一排房屋，共計110套。后因有些居民沒有和世茂談攏，因此該公司也無法進行整體改造。

 

　　記者走訪“浦城小區(qū)”發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)建成于1993年，距離“地標”東方明珠塔僅約2公里，離黃浦江約一公里，地理位置較為優(yōu)越。雖屬典型“老破小”，但潛在買家不在少數，目前該小區(qū)的掛牌單價普遍在每平方米9萬元以上。10月中旬，該小區(qū)“開盤”前，擠滿了房產中介及其帶來的看房者。據第三方分銷機構統(tǒng)計，登記意向購房人超過3萬。

 

　　“10月15日，41至49平方米的小戶型售罄；次日，64至72平方米的戶型售罄。近百套房源瞬間被搶光。”一名參與分銷的房產經紀人告訴記者，世茂給出的價格是均價每平方米8.5萬元，相當于當時的市價打了9折，且購房者不需支付稅費和中介費。“房源兩天都是被‘秒殺’的，根本沒有時間讓購房者思考的時間，且世茂要求必須付全款，不能貸款。”

 

　　因低于市場價，購房者普遍接受開發(fā)商“全款買房”的要求，并早于正常購房流程支付了全部款項。但沒想到這埋下了后患，12月初，這批房源的網簽或過戶被叫停，原因在于這批房子屬于債務抵押物。解押之前，無法完成全部購房流程。

 

　　迫于壓力，世茂不得不發(fā)布公告，強行啟動退房流程。

 

 

　　從當初搶到房的“幸運兒”，瞬間成為維權者，近百組購房者遭遇“喜悲兩重天”。作為終止銷售的導火索，價值4.5億元、近百套房源為何不能網簽過戶？

 

　　購房者季女士告訴記者，一次性付清全款的她1個多月前就被告知不能網簽，需要世茂先解除抵押。

 

　　“我當時一聽就懵了，因為不能網簽就意味著無法獲得法律保護。我們跟開發(fā)商只簽過一份沒有法律效力的草簽合同，且這份合同上只有我們乙方簽字了，開發(fā)商以要甲方蓋章為由把合同收走了。根據銷售合同約定，我們應該與開發(fā)商在10月31日前簽訂正式的房屋買賣合同。”

 

　　季女士等了又等，到了11月，銷售員告訴她，“這批房源可能出現(xiàn)問題了，現(xiàn)在停止網簽。開發(fā)商表示，再過2至3個月就能解決問題，讓我們耐心等待。”

 

　　另有購房者告訴記者，他們已網簽成功，并拿到了正式的房屋銷售合同，但是房屋依然不能過戶，因為這批房子屬于債務抵押物。12月初，幾位已經完成網簽的購房者告訴記者，“世茂說解押后，就可以過戶了。”

 

　　記者12月上旬詢問了世茂集團有關人士，她告訴記者“目前有30余套房產已網簽，至于政府因何停止網簽，我們也很意外，目前正在溝通。且抵押情況此前已告知購房者，不存在隱瞞的情況。”

 

　　世茂集團相關負責人12月初表示，此次出售的90余套住宅，此前作為公司的固定資產抵押給了“陸家嘴信托”進行融資，這是行業(yè)內正常的盤活資產方式。“我們接受業(yè)主的退房申請，立即辦理退房手續(xù)，并給予同期LPR的利息作為補償。我們也希望能在三個月以后，對堅持購房的客戶辦理正常的網簽和過戶。如果三個月后還不能網簽，我們會出具更完善的解決方案。”

 

 

　　“沒想到空歡喜一場，我們的時間精力全打了水漂。”部分購房者認為自己被套路了，同時也開始擔心起后面的退款事宜是否依然進展不順。記者調查發(fā)現(xiàn)，由于房地產交易是市場行為，且開發(fā)商往往占據主導地位，往往利用“霸王條款”逼迫買方就范，因此整個售房過程雖常打“擦邊球”，但往往不違法；然而，由于交易所涉金額巨大，因此值得相關部門反思，以更好地保護購房者的合理權益。

 

　　“老房新售”誤導購房者。世茂集團有關人士告訴記者，110套房產中，除部分被內部員工認購外，起初只賣出了幾套，后因公司想盡快出手，9月底與第三方分銷公司簽定團購協(xié)議，由其代銷。該公司又聯(lián)合了四家中介機構合作進行分銷。

 

　　由于多數購房者在進行二手房交易時面對的都是個人房主，只有在購買新房時，才會直面開發(fā)商。加之，中介機構在宣傳時特意強調“無中介費”“低稅費”“開發(fā)商直銷”等，因此“老房新售”很容易誤導購房者是在“買新房”，但此次實際上開發(fā)商是在出售自持的二手房。

 

　　一位基層監(jiān)管部門人士告訴記者，新房需要政府審批預售證，因此不符合規(guī)定的新房是不能上市銷售的。因此，開發(fā)商和中介機構在銷售過程中實際上是誤導了消費者。

 

　　人為制造“銷售恐慌”。記者了解到，為盡快銷售房屋，中介機構普遍采取“饑餓營銷”的方式。在“浦城小區(qū)”的出售過程中，四大中介更是不遺余力地全城推廣，人為制造購房恐慌。

 

　　“市場價8至9折”“學區(qū)房”等宣傳噱頭不斷、花樣頻出，鑒于該小區(qū)位于陸家嘴核心地段、且價格低于市價，因此得到了很多購房者的青睞。供不應求的銷售場面，讓開發(fā)商可以輕輕松松挑選全款客戶。為了搶購成功，購房者完全忽略了“劃算”背后的法律風險。

 

　　中介機構作為撮合交易方，有義務為購房者盡責產調，并履行告知義務。“中介機構只顧賺取甲方傭金，而枉顧購房者交易風險，是極不負責任的。”易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示。

 

　　購房者知情權或未獲足夠保障。開發(fā)商或中介機構究竟有沒有事先告知有抵押？記者采訪多位購房者發(fā)現(xiàn)，眾人說法不一。

 

　　由于由多家中介分別銷售，有的銷售人員確曾告知認購者房產在“抵押”狀態(tài)中，但多數聲稱并不影響后續(xù)購房流程，“等世茂集團正式解除抵押后便可配合網簽過戶。”也有的銷售人員并沒有履行告知義務，只是一味催促認購人“下定”“搶購”“買到即賺到”，只顧賺取超過10%的傭金而沒有履行責任。

 

　　“我一共付了三筆款，第一次付定金，第二次付一期款，第三次付全款。草簽合同時，開發(fā)商方面才告知房屋已被抵押的實情，而不是先告知再付定金買房的。”一位購房者義憤填膺地說，草簽時“生米已成熟飯”，無奈之下，自己只能被迫簽定內含“該批房源已經抵押給陸家嘴國際信托有限公司，債券數額為9.5億元”“已知曉上述房屋存在抵押信息，并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續(xù)”等內容的《知情同意書》。

 

　　記者15日獲悉，世茂集團已開始通知購房者退房事宜，購房者提交材料后的30個工作日內會收到退款，所退款項包括購房款及10%的賠償款。業(yè)內人士建議，監(jiān)管部門應及時關注進展，必要時介入，以充分保障購房者權益。（記者 鄭鈞天）