繼央行決定自10月1日起下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率后，近日多地住房公積金管理中心紛紛發(fā)布公告積極執(zhí)行政策。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，進入10月以來，已經(jīng)有北京、安徽、海南、河南、南京、杭州、寧波、無錫、武漢、哈爾濱、東莞等多省市宣布下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

　　住房公積金貸款利率下調(diào)后月供能省多少錢？存量的個人公積金貸款能享受最新優(yōu)惠政策嗎？還有什么利好政策？剛剛過去的黃金周樓市表現(xiàn)如何呢？

　　首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)
　　每月少還多少錢？

　　人民銀行此前宣布，自10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別為2.6%和3.1%，此前則為2.75%和3.25%。記者注意到這是首套個人住房公積金貸款利率時隔7年再次下調(diào)。

　　“很開心看到公積金貸款利率下調(diào)政策出臺，這是減輕大家還款壓力！”中部某三線城市購房者向央廣網(wǎng)表示。

　　據(jù)記者測算，100萬元的貸款，25年期，在等額本息之下，降息前月供為4873.16元，而降息后則為4794.29元，每月少還了78.87元，總還款額累計減少23662.12元。

　　“公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設(shè)立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優(yōu)先選擇的貸款方式。對于購房者來說，一方面，降低了購房者的購房成本；另一方面，有助于購房者的市場信心的提升。當前的房地產(chǎn)市場信心不足，時隔多年公積金利率下調(diào)為行業(yè)傳遞積極信號。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向央廣網(wǎng)分析。

　　還有不少購房者關(guān)注，在今年10月1日前下放的首套房公積金貸款利率是否能享受上述政策？答案是肯定的，但需到2023年1月1日后方可調(diào)整。

　　以上海為例，2022年10月1日前發(fā)放的未到期首套個人住房公積金貸款，如貸款期限在一年（含一年）以內(nèi)的，貸款利率不作調(diào)整，2022年10月1日起仍執(zhí)行原利率；如貸款期限在一年以上的，2022年10月1日起仍執(zhí)行原利率，自2023年1月1日起按新規(guī)定執(zhí)行。

　　王小嬙指出，各地積極響應(yīng)政策下調(diào)公積金貸款利率主要是可以降低購房者的月供成本，有助于房地產(chǎn)市場活躍度的提升。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，對各地公積金政策的理解，和此前央行的政策可以完全一致，中間不會有什么特殊的操作或差異。唯一的一點需要注意的是，一些地方發(fā)布公積金新政的時候，對于近期已經(jīng)買房但沒有審批公積金的情況也做了解釋，即此類群體也可以享受降息后的利率，這也是相關(guān)在途交易的購房者所需要注意的。

　　還有啥利好政策？
　　“一人購房全家?guī)?rdquo;等政策推出

　　目前，公積金政策已成為推動市場回暖最為集中的政策方向。除首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)外，多個城市因城施策，此前還采取了微調(diào)公積金貸款上限、降低公積金首付、明確直系親屬可提取公積金用以支付購房款（“一人購房全家?guī)?rdquo;）等措施。

　　以江蘇連云港市為例，該地住建局針對公積金貸款額度發(fā)布新政，購房借款人單方正常繳存住房公積金的，貸款最高額度由30萬元提高至50萬元；借款人雙方正常繳存住房公積金的，最高額度則由60萬元提高至100萬元。

　　此外，“一人購房全家?guī)?rdquo;的公積金貸款政策也擴圍至多個城市，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過30城已發(fā)布過此類政策。例如，秦皇島政府今年6月份發(fā)布的新政中就明確規(guī)定，繳存人全款購買本市新建自住住房的，夫妻雙方父母可以申請?zhí)崛∽》抗e金支持子女購房（只限一次）”。今年9月份，汕尾市也調(diào)整住房公積金購房貸款和提取政策，支持本人及其直系親屬（配偶、父母、子女）提取公積金用于支付購房首付款。

　　而海南省住房公積金管理局則明確，“一人購房全家?guī)?rdquo;業(yè)務(wù)是指在省內(nèi)連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的購房人，購買家庭首套自住住房，可使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購房首付款和對沖償還住房公積金貸款。其中的直系親屬涵蓋了購房人及其配偶的父母或子女。

　　對此，嚴躍進認為，從各地的角度看，基于全國統(tǒng)一的公積金利率下調(diào)和各地公積金提高額度、一人購房全家?guī)?、商轉(zhuǎn)公等操作，客觀上有助于進一步增強公積金對購房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

　　值得注意的是，除了公積金貸款利率下調(diào)以及“一人購房全家?guī)?rdquo;等政策外，9月末的樓市利好政策頻頻出臺。9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　據(jù)梳理，國家統(tǒng)計局口徑的70個大中城市中，有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德、湛江、桂林、北海、瀘州、大理23個二三線城市符合本次放寬首套房貸款利率下限要求。

　　“多舉措、全方位促進房貸利率持續(xù)下行，有利于降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進購房者的合理住房需求的恢復(fù)。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟向央廣網(wǎng)指出。

　　稅收方面，9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　此次政策總結(jié)起來是“換房可退個稅”，即個稅成本可以減免。嚴躍進指出，個稅政策影響房東和購房者的成本。各地實操層面看，個稅的稅率大約是房價的2%。如果對于500萬的房子而言，過去需要繳納10萬元的個稅。那么按現(xiàn)在這個政策，房東就不需要繳納。實際過程中，過去房東會讓購房者繳納，那么按這個角度說，相當于購房者可以減少這部分的支出。據(jù)此可以認為，此次政策將使得房東更樂意掛牌出售，購房者也更樂意購房。

　　十一假期二手房整體表現(xiàn)突出
　　四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)

　　十一假期期間，二手房市場出現(xiàn)明顯回暖跡象。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年十一假期，貝殼重點監(jiān)測的50個城市二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%。重點監(jiān)測的50城中，九成城市二手房成交量同比增長，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的兩倍。

　　另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶期間重點5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年十一假期成交上漲。北京二手房成交143套，較去年上漲74.4%，深圳成交15套，較去年上漲275%。

　　不過，國慶期間新房成交卻仍未見起色。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間，重點15城（包括北京、深圳、上海、武漢、蘇州、大連、青島、東莞、溫州、寧波、濟南、杭州、南京、成都、佛山，下同）新房成交4474套，較去年十一假期下降47.1%。

　　此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、沈陽、武漢等20個重點監(jiān)測城市國慶假期期間（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面積較去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長，但整體成交降幅仍較大，考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認購情況來看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)。

　　展望四季度，中指研究院預(yù)判，政策的持續(xù)優(yōu)化，一定程度上修復(fù)了市場信心，疊加國慶期間企業(yè)加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

　　諸葛找房指出，隨著央行、銀保監(jiān)會、財政部等接連出手，針對樓市釋放重大利好，同時地方因城施策逐步深化，對于提振房地產(chǎn)市場行情意義重大，有利于促進剛性和改善購房需求釋放，中央推出政策組合拳，預(yù)計政策效應(yīng)將會更加顯著，四季度房地產(chǎn)市場有望加速修復(fù)。

　　龐溟則認為，隨著多項政策措施出臺落地，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協(xié)同發(fā)力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放，避免居民中長期貸款需求走弱，有效推動房地產(chǎn)投資恢復(fù)，并在邊際上緩解與改善地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金鏈壓力、流動性壓力和債務(wù)違約風(fēng)險。預(yù)計各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結(jié)合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。