隨著近日中央等部門針對房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整，四個(gè)一線城市中，上海、廣州、深圳先后發(fā)布樓市新政。

　　上海：非本市戶籍居民連續(xù)繳納滿1年及以上社保即可購買外環(huán)外住房

　　9月29日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、上海市財(cái)政局、人民銀行上海市分行、上海金融監(jiān)管局、上海市稅務(wù)局六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》。

　　住房限購政策方面，通知明確，對非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購房政策，對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。

　　住房信貸政策方面，通知顯示，落實(shí)國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

　　另外，住房稅收政策方面也有所調(diào)整。調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。按照國家工作部署，及時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。上述調(diào)整將于2024年10月1日起施行。

　　在中指研究院上海高級分析師陳炬蘭看來，本次上海929新政出臺或?qū)⒂兄诨謴?fù)市場信心，釋放部分外環(huán)外剛需購房者的需求，助推改善性住房去化，降低購房成本。

　　陳炬蘭進(jìn)一步分析，上海住宅市場熱度預(yù)期將有回升，購房者情緒預(yù)計(jì)有所升溫。具體看，首先是利好剛需購房客戶，降低首付比例，降低購房門檻，擴(kuò)大購房人群基數(shù)；其次是利好改善客戶，為有改善需求的客戶額外增加了購房套數(shù)，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)取消更是降低了大戶型交易稅費(fèi)，為后續(xù)改善性住房銷售開路；最后是降低購房成本，增值稅免征由5年縮短為2年，有利于市場上二手房流通，存量房貸利率下調(diào)或?qū)⑼苿?dòng)未來改善性住房需求，刺激消費(fèi)。

　　廣州：全面取消限購

　　9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知。

　　通知顯示，為深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)廣州市人民政府同意，取消居民家庭在廣州購買住房的各項(xiàng)限購政策。該通知自2024年9月30日起正式實(shí)施。此外，本次限購政策調(diào)整后，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。 　　對此，58安居客研究院院長張波表示，此次廣州全面放開限購是在“926”中央政治局會議定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、調(diào)整住房限購政策后的具體行動(dòng)。首先，廣州作為第一個(gè)全面解除限購的一線城市，此次政策調(diào)整有望釋放市場需求、提振市場信心、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)也預(yù)示著在“雙軌制”的大背景下，商品房市場全面解除限購將是一個(gè)大方向。此外，限購取消更有利于多樣化改善需求的入場，廣州由于處于大灣區(qū)的核心地帶，同是又是“廣佛一體化”經(jīng)濟(jì)重要發(fā)展帶，對于外來人群的吸引力強(qiáng)，加之廣州本身的房價(jià)梯度廣，更有利于外來人群在此安家，預(yù)計(jì)此舉會帶動(dòng)廣州樓市成交量在10月迎來提升。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣州作為一線城市、華南中心城市，在教育醫(yī)療方面的優(yōu)勢很突出，外來人口、非戶籍人口比較多，退出限購，有望激活省內(nèi)其他城市居民到廣州置業(yè)，特別是原來限購的中心區(qū)買房。另一方面，廣州的氣候較好、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，也有利于激活外省特別是北方來南方養(yǎng)老康養(yǎng)度假的購房需求。再考慮到近期土地市場上高溢價(jià)地塊、多家房企爭搶地塊的出爐，以及拿地即開工、交房即交證的新舉措，從源頭上提振開發(fā)商的信心。延展到下游銷售端降門檻、降成本、提預(yù)期的綜合效應(yīng)，鼓勵(lì)剛需和改善循環(huán)的作用。由此可以預(yù)計(jì)，10月份的商品房交易量將一定比九月份要好，也為四季度樓市企穩(wěn)打下了基礎(chǔ)。

　　深圳：深汕特別合作區(qū)取消利率下限

　　9月29日晚間，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知。

　　通知顯示，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為20%；深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為15%，取消利率下限；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。該通知自2024年10月1日起執(zhí)行。 　　58安居客研究院院長張波認(rèn)為，深圳本次房地產(chǎn)政策調(diào)整措施是全面而深入的，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。這些政策調(diào)整將釋放購房需求、提高市場活躍度、降低購房門檻、促進(jìn)改善性需求并增加市場流動(dòng)性。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次深圳對購房多個(gè)領(lǐng)域落實(shí)了放寬政策，力度較大，進(jìn)一步說明一線城市購房政策持續(xù)寬松。當(dāng)前包括上海、廣州和深圳持續(xù)對限購等進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化或取消，也在很大程度上影響了市場預(yù)期，對于后續(xù)市場的全面回暖具有非常好的帶動(dòng)作用。

　　李宇嘉則表示，“深圳發(fā)布該政策，目的就是在樓市‘銀十’來臨之際，也是今年最后一個(gè)季度來臨之際，帶動(dòng)樓市預(yù)期和交易量提振，為全年增長目標(biāo)貢獻(xiàn)主力，為止跌企穩(wěn)發(fā)揮一線城市基本盤的作用。再考慮到近期深圳、廣州土地市場上高溢價(jià)地塊、多家房企爭搶地塊的出爐，以及‘拿地即開工、交房即交證’的新舉措，由此可預(yù)計(jì)，10月份的商品房交易量將一定比九月份要好，也為四季度樓市企穩(wěn)打下了基礎(chǔ)。”

　　在上海、深圳、廣州發(fā)文的同一天，中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行四家國有大行正式發(fā)布公告，將于10月12日起發(fā)布具體操作細(xì)則，2024年10月31日前完成批量調(diào)整，四大行均表示后續(xù)在銀行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告相關(guān)信息。

　　事實(shí)上，在滬廣深三市發(fā)布新政之前，中央及相關(guān)部門對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，

　　政策端持續(xù)發(fā)力
　　助力“金九銀十”

　　9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布了多項(xiàng)增量貨幣政策，包括降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例等，比如引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　潘功勝表示，整體來看，銀行下調(diào)存量房貸利率，有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為。此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

　　潘功勝還指出，銀行下調(diào)存量房貸利率還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　此外，9月24日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局、中國證券監(jiān)督管理委員會等部門聯(lián)合發(fā)布多項(xiàng)金融支持房地產(chǎn)市場的舉措。具體看，通知顯示，《中國人民銀行中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號）中支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期政策的適用期限延長至2026年12月31日。《中國人民銀行辦公廳國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》（銀辦發(fā)〔2024〕8號）中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。

　　另據(jù)新華社報(bào)道，中共中央政治局9月26日召開會議。會議指出要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　隨著政策端利好的顯現(xiàn)，中國A股市場也在9月26日迎來“反彈”，上證指數(shù)重返3000點(diǎn)關(guān)口，當(dāng)日大盤整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，多個(gè)地產(chǎn)股更是掀起“漲停潮”。截止9月26日收盤，房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲7.45%，其中保利發(fā)展、華發(fā)股份、光明地產(chǎn)、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)等多股漲停。

　　9月30日，受央行新政以及上海、廣州、深圳松綁限購等政策影響，股市持續(xù)大漲，地產(chǎn)股集體走強(qiáng)。根據(jù)新京報(bào)等媒體報(bào)道，A股方面，截至收盤，房地產(chǎn)指數(shù)上漲9.37%至2630.98點(diǎn)。港股方面，截至9月30日收盤，房地產(chǎn)指數(shù)上漲4.7%至3418.88點(diǎn)。

　　對于近期發(fā)布的一系列政策，嚴(yán)躍進(jìn)向大公房產(chǎn)表示，政策降低了購房成本和門檻，預(yù)計(jì)購房方面的積極性明顯增加，同時(shí)一些優(yōu)質(zhì)樓盤會率先出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　“我們認(rèn)為，近期一些房企去庫存方面將具有較大變化。房企銷售會拉升，預(yù)計(jì)部分城市10月份成交量將呈現(xiàn)漲幅超過100%的態(tài)勢，或者說出現(xiàn)非常好的市場交易行情。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。