圖：香港連續(xù)9年成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價的城市，樓價對比收入比率擴(kuò)至20.9倍

國際研究機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)表最新一期《國際樓價負(fù)擔(dān)能力報(bào)告》。調(diào)查顯示，香港連續(xù)9年成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價的城市，樓價對比收入比率更由2017年的19.4倍進(jìn)一步惡化至20.9倍，再創(chuàng)調(diào)查數(shù)字新高，亦意味著香港市民要不吃不喝20.9年才能買到樓。

Demographia于去年第三季調(diào)查了全球八個國家，合共309個大城市，而香港是中國唯一在調(diào)查內(nèi)的城市。香港高昂的樓價早已聞名海外，今次再度“不負(fù)眾望”，大幅拋離其他國家城市，成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價城市。報(bào)告指出，調(diào)查完成后，本港樓價開始回落，更有地產(chǎn)專家預(yù)期，本港樓價將下跌15%至25%。雖然這是一個顯著的下跌，但Demographia認(rèn)為，即使如此，香港樓價仍是大大難以負(fù)擔(dān)。

家庭負(fù)債比率71.2%創(chuàng)新高

報(bào)告又稱，特區(qū)政府亦關(guān)注到樓價問題，并跟隨新加坡和新西蘭的做法，希望通過加強(qiáng)樓市和土地管理去控制樓價。而本港土地供應(yīng)專責(zé)小組于去年年底建議以填海方式增加土地供應(yīng)，希望改善房屋供應(yīng)和樓價的可負(fù)擔(dān)程度。雖然政府頻頻推出“辣招”，希望可壓抑樓價，但本港樓價仍屢創(chuàng)新高。Demographia于報(bào)告中引述中文大學(xué)的調(diào)查表示，本港2002年時的樓價對比收入比率不過4.6倍，與現(xiàn)時的20.9倍大幅急升。

事實(shí)上，本港家庭負(fù)債占本地生產(chǎn)總值(GDP)比率近十年來不斷上升，由2005年的54.3%升至2018年第二季的71.2%新高。雖然本港樓價高企，但在政府與金管局實(shí)施多輪逆周期措施下，樓市未見太大風(fēng)險。例如金管局最新數(shù)字顯示，截至2018年8月，新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數(shù)為46%，而平均供款與入息比率則為35%，屬于可控水平。

冠域商業(yè)及經(jīng)濟(jì)研究中心主任關(guān)焯照表示，有關(guān)報(bào)告滯后，本港樓價于最近5至6個月已有所下跌，如一手樓樓價跌逾一成，二手樓亦跌近一成，本港人工卻未有下跌，供樓負(fù)擔(dān)應(yīng)有改善，所以指數(shù)應(yīng)已見頂。不過，他認(rèn)為，若要供樓負(fù)擔(dān)大幅改善，本港樓價至少要跌兩至三成，才可接受，目前仍屬偏貴水平。

關(guān)焯照：杠桿不大但泡沫大

最近政府提出把公私營房屋比例，由六四比改為七三比。關(guān)焯照認(rèn)為，這會出現(xiàn)兩個可能，一是市民愿意等待公營房屋，對私樓需求下降，令樓價下跌;二是預(yù)期私樓供應(yīng)減少，市民反增加對私樓的需求，在供求失衡下，樓價反而難出現(xiàn)調(diào)整。他認(rèn)為，香港樓價很難自我出現(xiàn)明顯的調(diào)整，要有外圍因素引入，樓市才會明顯下跌。

他又表示，本港樓市杠桿不大，但資產(chǎn)泡沫大，雖然現(xiàn)時樓市大部分市民未能負(fù)擔(dān)，唯本港仍有部分人士有能力置業(yè)，如一些已供滿所持住宅的家庭。他稱，本港有錢人很多，若本港樓價跌兩成，相信可吸引很多人入市。

全球十大最難負(fù)擔(dān)樓價城市排名中，香港的樓價對比收入比率，以20.9倍遙遙領(lǐng)先，輕易壓過第二位的加拿大溫哥華，其比率為12.6倍，第三及第四位均為澳洲城市，悉尼及墨爾本的樓價對比收入比率分別為11.7倍及9.7倍。十大排行榜中，以美國入圍城市最多，有四個，分別為圣荷西、洛杉磯、舊金山及檀香山。

?全球樓價負(fù)擔(dān)中位數(shù)僅4年

根據(jù)國際研究機(jī)構(gòu)Demographia的準(zhǔn)則，住房負(fù)擔(dān)能力分為四個級別，其中樓價對比收入比率超過5.1倍，即不吃不喝五年成功“上車”，已屬無法承受(Severely Unaffordable)的范圍。而樓價對比收入比率低于3倍，則是可負(fù)擔(dān)(Affordable)的樓價。是次調(diào)查的309個城市，樓價對比收入比率中位數(shù)為4倍，屬于負(fù)擔(dān)不起(Moderately Unaffordable)的范圍，有164個城市樓價負(fù)擔(dān)在四年或以下。

據(jù)悉，是次調(diào)查挑選了309個大都會住宅市場(metropolitan areas)，當(dāng)中有91個城市人口超過100萬人，另有3個人口超過1000萬人，包括紐約、倫敦和洛杉磯。

根據(jù)這次調(diào)查的城市標(biāo)本，除了香港以20.9倍的樓價對比收入比率“貴絕全球”，澳洲和新西蘭也分別有70%和75%的受調(diào)查城市屬于無法承受范圍。另有66%的美國、80%的愛爾蘭及56%的加拿大受調(diào)查城市樓價負(fù)擔(dān)在四年或以下。至于新加坡則處于嚴(yán)重負(fù)擔(dān)不起(Seriously Unaffordable)的水平，需不吃不喝4.6年才能買到樓。

?中原料樓價首季止跌

圖：本港樓價于最近半年下跌一成，吸引大批市民入市

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)170.19點(diǎn)，按周跌1.01%，較去年八月高峰期的188.44點(diǎn)下跌約10%。不過，中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升認(rèn)為，本港各區(qū)樓價指數(shù)走勢反復(fù)，跌幅一周大，一周小，有機(jī)會是樓價尋底的先兆。估計(jì)未來CCL走勢繼續(xù)反復(fù)，并預(yù)料今年首季將成功止跌。

野村則認(rèn)為，本港發(fā)展商于2013年至2015年地價較低時買入的土地，將在今年陸續(xù)落成推出市面，使一手住宅新盤供應(yīng)量相對充足。加上部分內(nèi)房企和本港小型發(fā)展商，也會在今年推出新盤，在激烈的競爭下，發(fā)展商有較大的減價空間。因此，該行預(yù)計(jì)，今年本港樓價將輕微下跌7%，其中跌幅主要集中在上半年，而下半年樓價則會回穩(wěn)。

高力預(yù)期上半年跌價15%

事實(shí)上，雖然樓價回軟，分析也相信樓價今年會繼續(xù)走低，但市場普遍不認(rèn)為本港樓價會大幅下滑。利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)認(rèn)為，港人傳統(tǒng)的觀念都是喜歡購買“磚頭”，窮一生的努力，都是希望擁有自己的自置居所。在這種需求的支持下，使過往本港樓價整體而言都是有升無跌。

他認(rèn)為，本港地少人多，政府房屋土地政策多年來都未能滿足需求，再加上房地產(chǎn)向來都是用家及投資者的喜好，所以樓價不會大幅下跌，相信若樓價有些小回落，會有更多買家急不及待趕入市，足以撐起樓價。

高力國際香港估價及諮詢服務(wù)高級董事鄭亥延亦指出，雖然近期一手新盤紛紛以低價開售，料上半年一手市場樓價將向下調(diào)整15%，二手市場亦受影響而跌10%，但預(yù)期下半年樓價將受需求帶動，500平方呎以下住宅售價將會快速回穩(wěn)。展望今年樓市，她估計(jì)上半年樓價最多在發(fā)展商提供優(yōu)惠下跌15%，但全年中小型住宅樓價則僅跌3.8%。