圖:香港連續(xù)9年成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價(jià)的城市,樓價(jià)對比收入比率擴(kuò)至20.9倍
國際研究機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)表最新一期《國際樓價(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告》。調(diào)查顯示,香港連續(xù)9年成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價(jià)的城市,樓價(jià)對比收入比率更由2017年的19.4倍進(jìn)一步惡化至20.9倍,再創(chuàng)調(diào)查數(shù)字新高,亦意味著香港市民要不吃不喝20.9年才能買到樓。
Demographia于去年第三季調(diào)查了全球八個(gè)國家,合共309個(gè)大城市,而香港是中國唯一在調(diào)查內(nèi)的城市。香港高昂的樓價(jià)早已聞名海外,今次再度“不負(fù)眾望”,大幅拋離其他國家城市,成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價(jià)城市。報(bào)告指出,調(diào)查完成后,本港樓價(jià)開始回落,更有地產(chǎn)專家預(yù)期,本港樓價(jià)將下跌15%至25%。雖然這是一個(gè)顯著的下跌,但Demographia認(rèn)為,即使如此,香港樓價(jià)仍是大大難以負(fù)擔(dān)。
家庭負(fù)債比率71.2%創(chuàng)新高
報(bào)告又稱,特區(qū)政府亦關(guān)注到樓價(jià)問題,并跟隨新加坡和新西蘭的做法,希望通過加強(qiáng)樓市和土地管理去控制樓價(jià)。而本港土地供應(yīng)專責(zé)小組于去年年底建議以填海方式增加土地供應(yīng),希望改善房屋供應(yīng)和樓價(jià)的可負(fù)擔(dān)程度。雖然政府頻頻推出“辣招”,希望可壓抑樓價(jià),但本港樓價(jià)仍屢創(chuàng)新高。Demographia于報(bào)告中引述中文大學(xué)的調(diào)查表示,本港2002年時(shí)的樓價(jià)對比收入比率不過4.6倍,與現(xiàn)時(shí)的20.9倍大幅急升。
事實(shí)上,本港家庭負(fù)債占本地生產(chǎn)總值(GDP)比率近十年來不斷上升,由2005年的54.3%升至2018年第二季的71.2%新高。雖然本港樓價(jià)高企,但在政府與金管局實(shí)施多輪逆周期措施下,樓市未見太大風(fēng)險(xiǎn)。例如金管局最新數(shù)字顯示,截至2018年8月,新批出住宅按揭貸款的平均按揭成數(shù)為46%,而平均供款與入息比率則為35%,屬于可控水平。
冠域商業(yè)及經(jīng)濟(jì)研究中心主任關(guān)焯照表示,有關(guān)報(bào)告滯后,本港樓價(jià)于最近5至6個(gè)月已有所下跌,如一手樓樓價(jià)跌逾一成,二手樓亦跌近一成,本港人工卻未有下跌,供樓負(fù)擔(dān)應(yīng)有改善,所以指數(shù)應(yīng)已見頂。不過,他認(rèn)為,若要供樓負(fù)擔(dān)大幅改善,本港樓價(jià)至少要跌兩至三成,才可接受,目前仍屬偏貴水平。
關(guān)焯照:杠桿不大但泡沫大
最近政府提出把公私營房屋比例,由六四比改為七三比。關(guān)焯照認(rèn)為,這會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)可能,一是市民愿意等待公營房屋,對私樓需求下降,令樓價(jià)下跌;二是預(yù)期私樓供應(yīng)減少,市民反增加對私樓的需求,在供求失衡下,樓價(jià)反而難出現(xiàn)調(diào)整。他認(rèn)為,香港樓價(jià)很難自我出現(xiàn)明顯的調(diào)整,要有外圍因素引入,樓市才會(huì)明顯下跌。
他又表示,本港樓市杠桿不大,但資產(chǎn)泡沫大,雖然現(xiàn)時(shí)樓市大部分市民未能負(fù)擔(dān),唯本港仍有部分人士有能力置業(yè),如一些已供滿所持住宅的家庭。他稱,本港有錢人很多,若本港樓價(jià)跌兩成,相信可吸引很多人入市。
全球十大最難負(fù)擔(dān)樓價(jià)城市排名中,香港的樓價(jià)對比收入比率,以20.9倍遙遙領(lǐng)先,輕易壓過第二位的加拿大溫哥華,其比率為12.6倍,第三及第四位均為澳洲城市,悉尼及墨爾本的樓價(jià)對比收入比率分別為11.7倍及9.7倍。十大排行榜中,以美國入圍城市最多,有四個(gè),分別為圣荷西、洛杉磯、舊金山及檀香山。
?全球樓價(jià)負(fù)擔(dān)中位數(shù)僅4年
根據(jù)國際研究機(jī)構(gòu)Demographia的準(zhǔn)則,住房負(fù)擔(dān)能力分為四個(gè)級別,其中樓價(jià)對比收入比率超過5.1倍,即不吃不喝五年成功“上車”,已屬無法承受(Severely Unaffordable)的范圍。而樓價(jià)對比收入比率低于3倍,則是可負(fù)擔(dān)(Affordable)的樓價(jià)。是次調(diào)查的309個(gè)城市,樓價(jià)對比收入比率中位數(shù)為4倍,屬于負(fù)擔(dān)不起(Moderately Unaffordable)的范圍,有164個(gè)城市樓價(jià)負(fù)擔(dān)在四年或以下。
據(jù)悉,是次調(diào)查挑選了309個(gè)大都會(huì)住宅市場(metropolitan areas),當(dāng)中有91個(gè)城市人口超過100萬人,另有3個(gè)人口超過1000萬人,包括紐約、倫敦和洛杉磯。
根據(jù)這次調(diào)查的城市標(biāo)本,除了香港以20.9倍的樓價(jià)對比收入比率“貴絕全球”,澳洲和新西蘭也分別有70%和75%的受調(diào)查城市屬于無法承受范圍。另有66%的美國、80%的愛爾蘭及56%的加拿大受調(diào)查城市樓價(jià)負(fù)擔(dān)在四年或以下。至于新加坡則處于嚴(yán)重負(fù)擔(dān)不起(Seriously Unaffordable)的水平,需不吃不喝4.6年才能買到樓。
?中原料樓價(jià)首季止跌
圖:本港樓價(jià)于最近半年下跌一成,吸引大批市民入市
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)170.19點(diǎn),按周跌1.01%,較去年八月高峰期的188.44點(diǎn)下跌約10%。不過,中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升認(rèn)為,本港各區(qū)樓價(jià)指數(shù)走勢反復(fù),跌幅一周大,一周小,有機(jī)會(huì)是樓價(jià)尋底的先兆。估計(jì)未來CCL走勢繼續(xù)反復(fù),并預(yù)料今年首季將成功止跌。
野村則認(rèn)為,本港發(fā)展商于2013年至2015年地價(jià)較低時(shí)買入的土地,將在今年陸續(xù)落成推出市面,使一手住宅新盤供應(yīng)量相對充足。加上部分內(nèi)房企和本港小型發(fā)展商,也會(huì)在今年推出新盤,在激烈的競爭下,發(fā)展商有較大的減價(jià)空間。因此,該行預(yù)計(jì),今年本港樓價(jià)將輕微下跌7%,其中跌幅主要集中在上半年,而下半年樓價(jià)則會(huì)回穩(wěn)。
高力預(yù)期上半年跌價(jià)15%
事實(shí)上,雖然樓價(jià)回軟,分析也相信樓價(jià)今年會(huì)繼續(xù)走低,但市場普遍不認(rèn)為本港樓價(jià)會(huì)大幅下滑。利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)認(rèn)為,港人傳統(tǒng)的觀念都是喜歡購買“磚頭”,窮一生的努力,都是希望擁有自己的自置居所。在這種需求的支持下,使過往本港樓價(jià)整體而言都是有升無跌。
他認(rèn)為,本港地少人多,政府房屋土地政策多年來都未能滿足需求,再加上房地產(chǎn)向來都是用家及投資者的喜好,所以樓價(jià)不會(huì)大幅下跌,相信若樓價(jià)有些小回落,會(huì)有更多買家急不及待趕入市,足以撐起樓價(jià)。
高力國際香港估價(jià)及諮詢服務(wù)高級董事鄭亥延亦指出,雖然近期一手新盤紛紛以低價(jià)開售,料上半年一手市場樓價(jià)將向下調(diào)整15%,二手市場亦受影響而跌10%,但預(yù)期下半年樓價(jià)將受需求帶動(dòng),500平方呎以下住宅售價(jià)將會(huì)快速回穩(wěn)。展望今年樓市,她估計(jì)上半年樓價(jià)最多在發(fā)展商提供優(yōu)惠下跌15%,但全年中小型住宅樓價(jià)則僅跌3.8%。