圖：地產債平均發(fā)行利率、DR007與民營房企發(fā)債規(guī)模占比

 

　　7月份境內的地產債共發(fā)行67只，發(fā)行規(guī)模598.65億元（人民幣，下同），淨融資規(guī)模為-154.73億元，較6月的98.29億元環(huán)比減少257.42%。從發(fā)行結構來看，廣義民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模占比17.68%，較6月的5.52%有較大的提升；美元債共發(fā)行11只，發(fā)行規(guī)模達60.43億美元，淨融資規(guī)模達-4.54億美元，較6月淨融資規(guī)模環(huán)比增加93.10%。從發(fā)行結構來看，廣義民營企業(yè)發(fā)行規(guī)模占比98.95%，較6月的92.66%略有增加。

 

　　地產債發(fā)行利率下行，或因資金面和結構因素所致。7月境內地產債平均發(fā)行利率為3.02%，較6月的3.44%下降42個基點，為2019年以來地產債發(fā)行利率的最低值，主要由兩方面因素導致：

 

　?。?）資金寬松，2022年7月以來貨幣政策繼續(xù)保持寬松，DR007（銀行間市場7天期回購利率）在1.40%左右徘徊，資金利率下移明顯，使地產債發(fā)行利率對應下降；

 

　　（2）發(fā)行結構變化，長期來看，廣義民營企業(yè)發(fā)債占比呈下降趨勢，國企占比提高，特別是2021年地產風波后民企發(fā)債規(guī)模萎縮，市場偏重于高資質國企發(fā)行債券，導致地產債發(fā)行利率綜合下降。

 

　　二季度無住房抵押貸款發(fā)行，RMBS（住房抵押貸款支持證券）似乎成為一個風向標，市場觀測其融資表現(xiàn)來推導地產拐點，但2022年以來RMBS發(fā)行逐漸停滯，一季度僅有3只RMBS發(fā)行，融資規(guī)模為245.41億元，二季度則無RMBS發(fā)行。

 

　　筆者認為，三重因素共同導致2022年二季度無RMBS發(fā)行的現(xiàn)象：

 

　?。?）作為基礎資產的住房抵押貸款大幅下降，以居民中長期新增人民幣貸款代表個人住房抵押貸款，2022年4、5月新增居民中長期貸款顯著低于歷史平均值，僅6月略有恢復；

 

　　（2）長期以來，RMBS的發(fā)行高峰出現(xiàn)在四季度，今年二季度RMBS發(fā)行停滯或因季節(jié)性因素干擾；

 

　?。?）2020年末人民銀行與銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》后，各銀行紛紛發(fā)行RMBS將房貸出表滿足監(jiān)管要求，至2021年末，房地產貸款集中度和個人住房抵押貸款集中度已有明顯下滑，距離監(jiān)管紅線仍有空間，因此銀行發(fā)行RMBS意愿不強。

 

　　個別地區(qū)出臺地產項目紓困措施，輿情得到緩解。根據內媒報道，近期鄭州召開房企項目情況匯報會，匯報四種化解地產項目困境的模式，包括：棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、項目并購模式、破產重整模式、保障性租賃住房模式。這些措施有利于提振當?shù)厥袌龊蜆I(yè)主信心，化解系統(tǒng)性風險，從而實現(xiàn)市場出清。

 

　　外資信心增減持勢頭趨緩

 

　　6月份境外投資者整體延續(xù)2022年以來減持境內債券規(guī)模的趨勢。據中債統(tǒng)計，截至2022年6月30日，外資持倉境內債券規(guī)模為32890.27億元，同比減少0.33%，持有規(guī)模較5月減少2.81%，同比增速為2020年以來首次轉負；據上清所統(tǒng)計，外資持倉境內債券規(guī)模為2765.81億元，持有規(guī)模止跌反彈，同比減少37.68%，增速較5月下降3.99個百分點，持有規(guī)模較5月增加0.64%；合并口徑下，6月外資合計持有境內債券共計35656.08億元，同比減少4.75%，環(huán)比減少2.55%，同比增速較5月下降4.24百分點。

 

　　淨減持規(guī)模下降，外資信心略有恢復。據中債統(tǒng)計，6月外資淨減持境內債券950.42億元，淨減持量環(huán)比減少1.32%%；根據上清所統(tǒng)計，6月外資淨增持境內債券17.56億元，為2021年6月以來首次實現(xiàn)淨增持境內債券；合并口徑來看，6月外資淨減持境內債券932.86億元，淨減持規(guī)模較5月減少14.75%。

 

　　隨著美國加息預期見頂及內地貨幣政策由寬松轉向均衡，7月中美利差倒掛趨勢得到扭轉，且利差空間增厚，因此境內債券對外資吸引力再次增強。地產債方面，個別地區(qū)明確地產紓困化解措施，預計相關輿情對市場擾動將會降低，基本面回暖預期增加，而地產債行情還需等待銷售切實修復與板塊融資提振并行。